Milliyet.com.tr/ÖZEL İktisat idaresinin kira kayıp kaçaklarını önlemek ve vergi gelirlerini artırmak ismine yaptığı adımlar kamuoyunda çokça konuşulmuştu. Bu süreçte Hazine kira geliri beyanını mecburî tutarken, Gelir Yönetimi Başkanlığı elden kira ödeyen kiracılara da para cezası uygulanacağını duyurdu. 2025 prestijiyle da kira kontratlarının e-Devlet üzerinden entegrasyonu sağlanacak.
Bu süreçte kira kontratı olmayan, parayı elden ödeyen kiracılar, mülk sahipleri ile kontrat yapma, ödemeyi resmi yollarla yapma talebinde bulunduklarında vergi ödemek istemeyen konut sahiplerinden ‘ya kiraya artırım yaparım ya da konutu boşaltırsın’ formunda geri dönüşler gelmeye başladı.
Yaz aylarının akabinde büyükşehirlerde kira fiyatlarında bir düşüş olduğu konuşuluyor. Pekala ekim prestijiyle fiyatlarda bir gerileme var mı? Konut sahipleri kontrat yapmayı reddedip, parayı elden alma, banka transferinde kira ödemesi yazmama üzere talepleri diretirse kiracılar bu durumda ne yapmalı?
‘MUTLAK YAZILI KONTRAT YAPILMALI’
Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Kira kontratı yapılmadan kiraya verilen meskenler aslında çok az sayıda. Bunlar lakin adres beyanında bulunma gereksinimi olmayan, bazen öğrenciler için ya da kısa devirli kiralamalar için yapılıyor.
Kira kontratlarının hukuk sistemimizde yazılı olma kaidesi yok. Kiracı ve mal sahibinin kendi ortalarındaki ilgiyi ispat edebilmeleri, kira artışlarının takip edilebilmesi, aboneliklerin üzerine alınması üzere birçok farklı nedenlerle kira kontratları yapılıyor.
Her durumda kiracılar kesinlikle yazılı bir kira kontratı ile kiralama yapmayı istiyor olmalıdır. Bu onların en doğal hakkı ve yasal olarak haklarını ispat edebilmeleri açısından elzem bir konudur.
KİRA ÖDEMESİ BANKADAN YATMAZSA NE OLUR?
Gelir Yönetimi Başkanlığı’nın bir düzenlemesi vardı. Kira ödemelerinde yapılan ödemelerin belgelendirilmesine ait bir taslak hazırlandı. Mevcut düzenlemede konutlarda her bir kira için aylık 500 TL ve üzerindeyse bu ödeme banka yahut PTT üzerinden yatmak zorunda. Kısa periyodik kiralamalarda meblağa bakılmadan tüm bedeller bankadan yatmak zorunda. İş yerlerinde ölçü sonu olmadan tüm ödemeler bankadan yapılmak zorunda. Bunlara uyulmaması halinde her bir sürece mevzu meblağın yüzde 5’i nispetinde öze usulsüzlük cezası kesilebiliyor. Diyelim ki kira 10 bin TL düzeyinde. Bankadan yatırılmadı, bu durumda 500 TL’lik bir ceza tahakkuk ettiriliyor. Yeni periyotta ise elden ödeme yapıldığında ceza meblağı yüzde 10’a yükseltilecek. Yani 10 bin TL’lik bir kira ödemesini elden yaptığınızda bin TL üzere bir ceza durumu ortaya çıkacak.
ŞUNA DİKKAT ETMEK LAZIM: DAİREYİ KİRALAYAN KİŞİ SAHİDEN MAL SAHİBİ Mİ?
Mal sahibi siz elden ödeme yapsanız dahi ‘ben ödeme almadım’ diye dava açabiliyor. Ödediğiniz fiyatlar için de yükümlü olabiliyorsunuz. Hatta şuna da dikkat etmek lazım. Daireyi kiraladığınız kişi hakikaten mal sahibi mi? Annesi, babası yahut çocuğuna yaptığınız bir ödeme kontratta kiraya veren kişi değilse, kiralar ödenmedi diye dava açılabiliyor.
BANKADAN PARA GÖNDERMEDE ‘KİRA ÖDEMESİ’ YAZILMALI MI?
Kiranın illa ‘kira bedeli’ olarak yatırılması icap etmiyor. Aslında kiracıdan mal sahibine bir para akışı var. Fakat tabi ki para transferleri ‘kira ödemesi’ formunda yapılsa bu güzel olur. Zira bunlar işaretlendiği vakit hazır beyan sisteminde de bu görüntüleniyor. Mal sahipleri de bunlar üzerinde kira vergisi ödüyor.
EV SAHİBİNİN YASAL HUDUT ÜZERİNDE ARTIRIM İSTEMESİ DURUMUNDA KİRACI NE YAPMALI?
Yasal hudut üzerinde artırım talep eden mal sahipleri var. Şu anda son kira artışları yüzde 64 düzeyinde çıktı. Yüzde 100 kira artışı isteyenler de var. Tabi kiracı dilek ediyorsa bu oranda artırımı kabul edebilir lakin bunda zarurî değil. TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına nazaran artırmalıdır. Bunun dışında konut sahiplerinin bir artırım yapma yükümlülüğü yok. Hatta kiracı fazla ödeme yapıyorsa, fazla ödeme yaptığına dair bir ibarede bulunarak ileride bu bedellerin geri alınması için dava açabilir.
‘KİRA YENİLEMELERİNDE ARTIŞLAR YÜKSEK SEVİYEDE’
Zaten şu anda kira artışları hayli yüksek düzeylerde. 10 bin TL kira ödediğiniz bir yer 16-17 bin TL’ye çıkıyor. 30 bin TL ödediğiniz yer 50 bin TL’ye yaklaşıyor. Şu anki artışlar mevcut piyasanın gerçek kira artışlarının üzerinde diyebiliriz.
BÜYÜKŞEHİRLERDE KİRA FİYATLARI NE DURUMDA?
Ağustos ayından sonra şu an için birçok vilayetimizde kira düzeyleri yatay süreçte. Birtakım vilayetlerimizde kiralar arttı. İzmir’de metrekarede 150 lira olan kiralar ağustos ayında 225 TL’ye çıktı. İstanbul’da ocak ayında 180 TL civarında olan metrekare kira fiyatları ağustos ayında neredeyse 240 TL düzeylerine kadar ulaştı. Türkiye genelinde ocaktan, ağustos ayına kadar kiralar yüzde 40-50 aralığında arttı.
‘PİYASADA KİRALIK DAİRE SAYISI ARTMAYA BAŞLADI’
Bu devirden sonra mevsimsel tesirler artık geçiyor. Mevsimsel tesirler geçtiği için kira fiyatları enflasyona nazaran azalıyor. Şu anda piyasada değişik bir halde kiralık daire sayısı artmaya başladı.
‘KİRA FİYATLARI DÜŞME EĞİLİMİ GÖSTERDİ’
Kiralık daire sayıları arttıkça kimi bölgelerde kira fiyatları düşecek. İstanbul ve Ankara’da kira fiyatlarının düşme eğilimi gösterdiğini görüyorum.
KİRA FİYATLARI DÜŞMEYE DEVAM EDER Mİ?
Kira fiyatlarının düşmeye devam edeceğini düşünüyorum. Yeni kiralık arzlar var. Üç büyükşehirde kiralık daire fiyatlarına baktığımızda İstanbul’da 100 metrekare bir daire ortalama 24 bin TL düzeyinde. Yeni bir daire ise bu 30 bin TL’ye kadar çıkıyor. Eski dairelerde ise 20 bin TL’ye kadar düşüyor.
Ankara’da sıfır dairelerde fiyatlar 100 metrekarede 25 bin TL düzeylerinde. Genel ortalamaya baktığımızda 100 metrekare bir daire 17 bin TL düzeylerinde. Eski yapılarda 16 bin TL düzeylerine kadar düşüyor.
İzmir’de 100 metrekarede ortalamalar 22 bin TL düzeylerinde. Sıfırda 25 bin TL’ye kadar çıkıyor. Eski yapılarda da 18 bin TL’ye kadar düşüş var.”